宏琳优配展望2026：地产磨底与规则重写

（本文作者柏文喜为中国企业资本联盟副理事长）

一、核心观点

1.2026年仍是“磨底年”，全国新建商品房销售面积大概率还有调整空间，但跌幅较2025年或有收窄；房价“L型”尾部继续分化，一线核心区在2026H1可能出现环比转正，但弱三四线全年仍难止跌。

2.房地产对GDP的拖累从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，宏观层面“利空递减”成为一致预期。

3.行业利润中枢已从8%压缩至3%-4%，传统“拿地-开发-销售”链条彻底让位于“轻重并举、存量运营、代建+资管”的新范式。

4.商业不动产进入“资产盘活+REITs 退出”的2.0阶段，“专业运营能力>资产规模”成为衡量商管公司估值的核心锚点。

二、宏观：信用筑底与财政接力

2026年全球宏观的三条主线——美元利率高位回落、中国财政边际扩张、人口负增长深化——共同决定地产的“需求上限”与“政策下限”。

（1）财政：2025年四季度已提前下达2026年1.5万亿元专项债额度，其中3000亿元明确用于“收购存量商品房做保障房”，相当于给2.5亿-3亿平米库存有了保障；若2026Q2全球经济再次下探，财政可追加PS3000亿-5000亿元，把货币化安置与城中村改造重新加码。

（2）货币：房贷利率仍有30-40bp下调空间，但“利率底”已接近；决定购房意愿的不再是“月供减少”，而是“交房确定性”与“收入预期”。

（3）人口：202620-45岁主力置业人群净减少600万，首次置业需求继续萎缩；35-5岁“卖一买一”的改善链条占比升至45%，决定产品力与区位黏性成为去化关键。

三、金融：从“杠杆红利”到“资产红利”

（1）融资端：2025 年三季度是信用债到期高峰，民营房企借新还旧缺口250亿元；进入2026年，到期量回落18%，叠加21家出险企业1.2万亿元债务完成重组（削债比例50%-70%），行业“违约脉冲”阶段性缓和。

（2）投资端：存量时代“资产收益率”将取代“规模增速”成为估值核心。2026年REITs市场预计再扩容1500亿-2000亿元，长租房、商业物业、产业园区等底层资产现金流5%以上项目可获15-2倍估值，而传统开发业务仅3-5倍PE 。

（3）风险端：城投托底土地比例已升至55%，2026年若财政扩张不及预期，城投自身“借新还旧”链条断裂，可能触发“二次土地流拍”，从而反向冲击金融机构的抵押物估值——这是宏观模型中最易被低估的“灰犀牛”。

四、住宅地产：库存去化的“结构性赛跑”

（1）总量：中性测算2026年新建商品房销售面积8.5-8.亿平米，对应销售金额8.6万亿元，同比再缩4%-6%，但降幅收窄意味着“量价双杀”阶段可能结束，行业进入“缩量均衡”。

（2）结构：

一线+强二线：库存去化周14-18个月，主城区“好房子”可能出现5%以内小幅提价；外围刚需盘仍靠“以价换量”。

弱二线+三四线：预计库存30个月以上，房价继续下行3%-8%，政府收储做保障房成为“隐形底部”，但收储价普遍打七折，对周边新房形成二次挤压。

（3）供给：2026年新开工面积预计5.3亿平米，同比再下调9%，但降幅较2025年明显收窄；土地缩量+开工缩量，使全国广义库存（已开工未售）在2026H2首次出现同比下降，这是“市场底”的重要技术信号。

五、商业地产：“三重进化”的现实映射

笔者几年前即提出，流量红利见顶后，行业必须完成“从规模崇拜到精细运营转而风险对冲并生态共建”的三重进化，2026年正是检验这一框架的窗口期。

（1）资产盘活能力：万达接管北京蓝色港湾后，通过业态调改+IP营销，使冷区项目18个月租金提升 5%，空置率降至5%；证明“运营溢价”可带来30-50bp的资本化率压缩，这在REITs估值中对应15%的净值溢价。

（2）风险对冲机制：2025年万达引入中东资本600亿元并取消对赌，正是笔者所言“摆脱短期主义、重构信用基础”的典型案例；预计2026年更多商管公司会采用“Pre-REITs+战投对赌”组合，把租金现金流提前证券化，降低母公司杠杆。

（3）生态共建：公募REITs税收优惠、碳金融、元宇宙招商等制度与技术革命，将决定谁能把“商业不动产”升级为“城市服务基础设施”。笔者判断，2026年商业地产的竞争将是“资源整合能力+政策响应速度+技术应用深度”的三维比拼，而单纯靠收租将沦为“价值陷阱”。

六、企业策略：从“三高”到“三轻”

（1）轻资产：代建、资管、物业管理三大赛道2026年规模增速保持15%-20%，净利率8%-12%，远高于开发业务3%-4%的盈利中枢；华润、龙湖、招商蛇口非开发收入占比已突破20%，预计2026年可达30%，形成“稳定现金流对冲开发波动”。

（2）轻杠杆：头部央企平均净负债率2026年目标50%以下，民营出险企业削债后净负债率降至80%-100%，但新增融资仍依赖“白名单”+“项目制”，母公司层面无新增信用，行业正式迈入“项目现金流时代”。

（3）轻库存：2026年“以销定投”成为硬约束，拿地销售比0.2-0.倍，库存周转 1.5年以上项目一律停止施工，倒逼房企把“土地储备”转化为“可售资源”，否则将面临审计减值与债券条款双重挤压。

七、政策前瞻：从“救市”到“改革”

2026年房地产政策将呈现“短稳长改”双轨并行：

短稳：北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再30bp、货币化安置城中村改造重启，目标是把2026Q2-Q3的“小阳春”从6个月拉长到12个月。

长改：户籍制度、土地指标跨区域交易、REITs 税收、房屋养老金、现房销售试点等结构性改革将在2026年陆续落地，为“十五五”期间房地产新模式的成型提供制度底座；其中“土地指标全国交易”若试点扩容，可一次性给三四线城市带来5000亿-7000亿元土地出让收入置换，缓解城投与财政双杀局面。

八、结语：敬畏周期，拥抱创新

商业文明的进化，始于对规律的敬畏，成于对创新的拥抱。2026年的中国地产，正处在“敬畏”与“拥抱”的交汇点：住宅市场缩量均衡，商业地产运营制胜，金融机构从“放杠杆”转向“管资产”，宏观政策从“维稳”走向“改革”。旧模式尚未彻底出清，新模式已悄然生根——这是一场没有史诗级反弹的“L 型”筑底，也是一场没有回头路的范式革命。

对于购房者而言，地段与产品力的溢价将重新超越“买涨不买跌”的心魔；对于房企而言，谁先完成“轻重并举”的现金流重构，谁就能在2027年真正走出周期底部；对于投资者而言，REITs与优质商管公司的分红收益，将取代“土地红利”成为不动产领域最确定的阿尔法。

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